Immobilien Investment

Der große PropRate Immobilien Investment Guide 2021

Ihr Step-by-step Guide zum erfolgreichen Einstieg in Immobilien Investments.

Kapitelübersicht

Zurück zur vorherigen Seite Button

1

Bevor es los geht

Bild von Andrew Neel

Das Zinsniveau ist auf einem historischen Tief und bei den klassischen Sparformen liegt die Renditeerwartung im schlimmsten Fall unter der Inflationsrate. Man vermehrt sein Geld also nicht, sondern muss förmlich zusehen, wie das Ersparte schmilzt. Kein Wunder also, dass Investoren sich zunehmend anderen Anlageformen zuwenden. Und wie jeder weiß: Gewohnt wird immer. Was liegt also näher, als eine Investition in den Immobilienmarkt zu erwägen. Und genau das tun derzeit tausende neuer Erst-Investoren.

Neben der Rendite, die eine Immobilie abwirft, bietet sie im Vergleich zu den Aktienmärkten auch mehr Sicherheit, da sie weit weniger von gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen und unternehmerischen Entscheidungen abhängt, als die Investition in Aktien. Neben den Aspekten einer langfristigen und sicheren Rendite, spielt auch die Wertentwicklung der Immobilie eine wesentliche Rolle, die auch immer mehr Kleininvestoren dazu bewegt, sich näher mit einem Immobilien-Investment zu beschäftigen. Die Gefahr eines Totalausfalls, wie dies bei riskanten Aktien immer wieder vorkommt, gibt es bei Immobilien praktisch nicht. Kurz: Eine Investition in Immobilien gilt als risikoarm, inflationssicher und werthaltig. Nicht zuletzt hat die Corona-Krise eindrücklich gezeigt, dass ein Immobilien-Investment, insbesondere in Wohn-Immobilien, dem Wertpapierbereich in vielen Punkten voraus ist.

Information ist Ihr Vorsprung.

Trotz der Attraktivität eines Immobilien-Investments, muss jede Immobilie zunächst auf den Prüfstand. Wie gut ist die Rendite? Welche Kosten kommen kurz-, mittel- und langfristige auf mich zu? Wie bewerte ich, ob eine Lage gut ist, oder nicht? Was ist mit den Steuern, Kaufnebenkosten, Mieteinnahmen, und, und, und…? Es gibt viele Fragen zu beantworten und ebenso Fehler zu vermeiden.

Mit dem einen oder anderen Tipp von uns lässt sich Ihre Immobilien-Investition einfach optimieren. Das Ziel des PropRate Immobilien Investment Guides ist, Ihnen punktgenau die Informationen zu geben, die Sie für eine erfolgreiche Immobilien-Investition benötigen. Wir richten uns nicht primär an erfahrene Investoren, sondern an die Neueinsteiger. Aber auch als erfahrener Anleger werden Sie unsere Themen und unser PropRate Tool schnell zu schätzen lernen. Wenn Sie gerade noch ganz am Anfang stehen und sich fragen, wie Sie Schritt für Schritt das für Sie geeignete, gewinnbringende und sichere Investment finden können, dann ist dieser Guide der ideale Startpunkt. Betrachten Sie unseren Immobilien Investment Guide einfach als ein komplettes Immobilien Investor Starter Paket. Wir haben die wesentlichen Tipps und Informationen für Sie gebündelt und vertrauen darauf, Ihnen typische Anfängerfehler zu ersparen.

Der erste Schritt. Bin ich ein Immobilieninvestor?

Am Beginn Ihrer Reise sollten Sie sich darüber im Klaren sein, ob Immobilien überhaupt das passende Investment für Sie sind. Beantworten Sie zuerst folgende Fragen für sich:

  • Wie groß ist mein Investmenthorizont?

  • Wie groß ist mein Budget?

  • Wie viel Geld leiht mir die Bank?

  • Wie viel Zeit kann ich auf die Suche einer Immobilie verwenden?

  • Wie viel Zeit bin ich bereit, in meine Immobilie zu investieren?

Wie eine Partnerschaft oder Ehe ist auch eine Immobilie im Idealfall eine Verbindung auf längere Zeit, vielleicht sogar – wenn die Immobilie als Anlage für Ihre Kinder gedacht ist – eine generationsübergreifende Entscheidung. Schon daher sollten Sie sich die Zeit nehmen, zu überdenken, welches Objekt für Sie geeignet ist. Auch schadet es nicht, wenn Sie Ihre Investitionen diversifizieren: Sie sollten also in Erwägung ziehen, nicht das gesamte zur Verfügung stehende Vermögen in Immobilien anzulegen.

Eine Immobilien-Investition führt zunächst zu einer hohen Kapitalbindung. Sind Sie zum Beispiel aufgrund eines Liquiditätsengpasses gezwungen, Ihre Immobilie früher als geplant wieder zu verkaufen, kann dies im schlimmsten Fall zu Verlusten führen. Deswegen ist die erste Regel bei Immobilien Investments: Eile und Immobilien vertragen sich nicht. Achten Sie bereits im Vorfeld darauf, dass Sie immer über ausreichend liquide Mittel verfügen, um unvorhergesehene Ausgaben oder Einschnitte wie vorübergehende Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit überbrücken zu können. Wenn Sie diese und einige weitere Tipps verinnerlichen, wird Ihnen Ihr Immobilien-Investment lange und viel Freude bereiten.

2

Das Finanzielle

Bild von Michael Longmire

Wieviel Immobilien-Finanzierung kann ich mir leisten?

Die anhaltend und historisch niedrigen Baufinanzierungs-Zinsen ermöglichen es immer mehr Menschen, in Immobilien zu investieren. Zum Vergleich: Vor 10 Jahren lag der durchschnittliche Zinssatz zwischen 4 und 5 Prozent. Vor 20 oder gar 30 Jahren waren Zinsen knapp unterhalb von 10 Prozent normal. Das bedeutet, dass die Belastung durch ein Darlehen heute nur etwa halb so hoch ist wie in vergangenen Hochzinsphasen. Was liegt also näher, als auf eine Finanzierung zurückzugreifen. Sollten Sie über erhebliche Eigenmittel verfügen, lässt sich dieses auf weitere Immobilien Investments verteilen, oder so einsetzen, dass die gekaufte Immobilie zügig abgezahlt ist. Ist eine Immobilie schuldenfrei, kann diese zur Absicherung der Beleihung weiterer Investments genutzt werden. Für den Erwerb einer Investment Immobilie Schulden zu machen, ist auch aus steuerlicher Sicht interessant, denn die Kreditzinsen können gegen die Einnahmen steuermindernd eingesetzt werden.

Neben den Zinsen fallen auch Tilgungskosten an; schließlich wollen Sie Ihren Kredit auch abzahlen. Zins und Tilgung nennt man zusammen Annuität. Ihre Liquiditätsplanung sollte neben der Annuität auch die laufenden (planbaren) Kosten, ebenso wie außerplanmäßige Ausgaben berücksichtigen. Vor allem letztere, also ungeplante Kosten führen bei Erst-Investoren immer wieder zu Engpässen. Als Richtwert werden zwischen 30 und maximal 40 Prozent des haushalts-Nettoeinkommens für Annuität und Rücklagenbildung empfohlen. Rechnen Sie lieber konservativ als optimistisch und schöpfen Sie Ihre Möglichkeiten nicht vollständig aus; auf diese Art werden Sie ruhiger schlafen. Ein leistbares kleines Investment kann besser performen, als ein zu straff gerechnetes, größeres Immobilien-Investment.

So finden Sie die richtige Finanzierung für Ihre Immobilie.

Die Vergabestandards für Kredite sind in den vergangenen Jahren zwar gelockert worden, gleichzeitig sind aber die Bonitätsanforderungen an die Kunden gewachsen. In der Zinsflaute werden schon mal Kredite unterhalb 0,5 Prozent Effektivzins angeboten. Damit die Banken später nicht auf massenhaft notleidenden Krediten sitzen bleiben, werden die zu beleihenden Immobilien und die Kundenbonität genau geprüft.

Bürogebäude

Bild von Chris Davis

Ebenso, wie die Bank Sie unter die Lupe nimmt, sollten Sie andererseits die Kreditinstitute miteinander vergleichen. Vergleichen Sie dabei nicht nur den Effektivzins, sondern lenken Sie Ihr Augenmerk auch auf Gebühren und Sondertilgungsmöglichkeiten. Mit immer mageren Margen neigen einige Banken dazu, über Gebühren etwas hinzu zu verdienen. So lassen sich Banken gerne Gutachten erstellen und vom Kunden bezahlen. Auch Sondertilgungen können schnell ins Geld gehen, wenn dafür Bearbeitungsgebühren berechnet werden. Und obwohl die Zinsen niedrig sind, gibt es durchaus Unterschiede zwischen den Banken. Schon aus Gründen der Vergleichbarkeit ist es daher anzuraten, mehrere Kreditangebote einzuholen.

Sollten Sie mit einem Finanzierungsmakler arbeiten, erhält dieser bei erfolgreichem Abschluss einer Finanzierung eine Vermittlungsprovision von der finanzierenden Bank. Einige Banken versuchen, diese Provision von ihren Kunden zurückzuholen. Die Höhe der Provision kann ein Hinweis darauf sein, ob der Vermittler Ihnen ein Angebot unterbreitet, weil es für Sie günstig ist, oder weil es ihm eine höhere Provision einbringt.

Auch der Umgang des Vermittlers oder der Bank mit Ihren Daten sollte Ihnen wichtig sein. Viele Banken sind über gemeinsame Systeme miteinander vernetzt. Deswegen kann es passieren, dass ein negativ beschiedener Kreditantrag bei Bank A dazu führt, dass Sie auch bei Bank B schlechtere Karten haben, oder schlechtere Konditionen bekommen. Wenn Sie eine offizielle Kredit­anfrage stellen, wird es auch bei der SCHUFA eine Anfrage geben. Wenn in einem kurzen Zeitraum zu viele Anfragen bei der SCHUFA registriert werden, kann sich das auf Ihre Kredit­würdigkeit auswirken. Online-Kredit-Vergleichstools können Abhilfe schaffen und Ihre Bonität schützen, da Sie hier für einen ersten Kredit-Check lediglich standardisierte Zinsvergleiche abrufen, ohne Preisgabe vieler persönlicher Daten.

Viele Erst-Investoren vergessen auch, im ersten Schritt einfach mit der Hausbank zu reden. Keine Bank kennt Ihre finanziellen Umstände besser als Ihre Hausbank. Ein erstes Gespräch mit Ihrem Kundenberater hilft Ihnen, zunächst auch ohne Kreditanfrage, Ihre grundsätzliche Finanzierbarkeit zu prüfen. Es kann nützlich sein, zu diesem Gespräch die Ergebnisse Ihres Online-Kreditvergleichs mitzubringen. Ihr Berater erkennt in Ihnen einen informierten Kunden und wird sich wahrscheinlich um bessere Konditionen für Sie bemühen. Und schon geringe Unterschiede in den Konditionen führen langfristig zu teils erheblichen Einsparungen.

Prüfen Sie also gründlich, bevor Sie sich binden. Beim Bau oder der Sanierung einer Immobilie kann es immer wieder zu unvorhergesehenen Kosten kommen. Wenn Sie dann eine Nachfinanzierung benötigen, zahlt es sich möglicherweise aus, wenn Sie eine Bank gewählt haben, zu der Sie einen Draht haben.

Die Kaufnebenkosten werden Sie fast immer selber tragen müssen

Was Erst-Investoren oft übersehen: Die Kaufnebenkosten werden in den meisten Fällen nicht von der Bank mitfinanziert, sondern als Eigenkapital vorausgesetzt. Oft rechnen die Banken so, dass nur der reine Immobilienwert ohne Kaufnebenkosten als Grundlage für eine Finanzierung herangezogen wird. Die Kaufnebenkosten liegen in Summe etwa zwischen 5 und 12,5 Prozent.

Wichtige Kaufnebenkosten sind:

  • Grunderwerbskosten: je nach Bundesland 3,5 bis 6.5 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2020

Chevron

Pro Tipp: Wenn Sie Immobilien mit dem Kostenlosen Tool PropRate vergleichen, wendet es automatisch den aktuellen Steuersatz des Bundeslandes an.

Bundesland

GrESt

BW

5,0 %

BY

3,5 %

BE

6,0 %

BR

6,5 %

HB

5,0 %

HH

4,5 %

HE

6,0 %

MV

6,0 %

NI

5,0 %

NW

6,5 %

RP

5,0 %

SL

6,5 %

SN

3,5 %

ST

5,0 %

SH

6,5 %

TH

6,5 %

Bundesland

Grunderwerbssteuer

Baden-Württemberg

5,0 %

Bayern

3,5 %

Berlin

6,0 %

Brandenburg

6,5 %

Bremen

5,0 %

Hamburg

4,5 %

Hessen

6,0 %

Mecklenburg-Vorpommern

6,0 %

Niedersachsen

5,0 %

Nordrhein-Westfalen

6,5 %

Rheinland-Pfalz

5,0 %

Saarland

6,5 %

Sachsen

3,5 %

Sachsen-Anhalt

5,0 %

Schleswig-Holstein

6,5 %

Thüringen

6,5 %

  • Notar: Gebühren für Kaufvertrag, Beurkundung und notarielle Folgeleistungen

  • Gebühren für Auflassungsvormerkungen und Eintragung in das Grundbuch

  • Gegebenenfalls Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Kreditmittel

Die von der Bank „genehmigte“ Höhe eines Kredites liegt in der Regel deutlich unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie. Der Kreditwert richtet sich also nicht nach dem Marktwert, sondern nach dem sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Die Differenz zwischen Beleihungswert und Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten definiert das benötigte Eigenkapital. Leider ist die Faustregel aber auch: Je weniger Eigenkapital, desto höher die Zinsen. Je besser Sie Ihre Wunsch-Immobilie kennen, desto besser können Sie diese Ihrer Bank erklären und - mit etwas Geschick - den Beleihungswert erhöhen.

Cashflow: Der Bruder der Rendite.

Rendite allein macht nicht glücklich. Wie sicher Sie im Laufe der Jahre durch Ihre Investition navigieren, hängt auch vom Cashflow ab. Der Cashflow ist der Geldfluss, den Sie mit dem Besitz Ihrer Investment Immobilie erzeugen. Es ist der Betrag, der nach dem Gegenrechnen von Ein- und Ausgaben monatlich auf Ihrem Konto landet. Er ist neben der Rendite ein wichtiger Faktor, um Ihre Immobilien-Investition zu bewerten. Auf der Einnahmenseite steht im Wesentlichen die Nettomiete abzüglich der nicht umlegbaren Nebenkosten. Darunter zählen jene Nebenkosten, die keine Verbrauchs- oder Abnutzungskosten darstellen und die von Ihnen als Eigentümer getragen werden müssen. Auf der Ausgabenseite sind unter anderen die Kapitaldienste, also Ihre Kreditkosten, Instandhaltungskosten, Verwaltung und einige andere Kosten. Eine Immobilie mit Top-Rendite kann trotzdem zum Problem werden, wenn der Cashflow nicht stimmt. Banken ziehen den Cashflow unter anderem bei der Risikoermittlung heran, um das Verhältnis zwischen Bonität, Immobilienwert und Belastung auszutarieren.

3

Die richtige Immobilie finden.

Bild von Étienne Beauregard-Riverin

Immobilien-Investment – diese Optionen gibt es.

Prinzipiell kann man indirekt oder direkt in Immobilien investieren. Indirekt investieren bedeutet, zum Beispiel über Immobilienfonds, Immobilienanleihen oder über Aktien von Unternehmen der Immobilienbranche zu investieren. Wir beschäftigen uns an dieser Stelle mit Direkt-Investitionen, also dem Kauf vermieteter Immobilien. Auch der Kauf einer bezugsfreien Immobilie ist eine Direkt-Investition, da die Zahlung einer Miete durch Vermögensaufbau abgelöst wird.

Vermietete Wohnungen als Immobilien-Investment

Direkt in eine Anlage-Immobilie zu investieren bedeutet, dass Sie eine Wohnung kaufen und einen bestehenden Mietvertrag übernehmen. Dabei gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass Sie als neuer Eigentümer alle Rechte und Pflichten in Zusammenhang mit der Mieterin oder dem Mieter, der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwaltung übernehmen. Sie müssen sich genauso wie der Vor-Eigentümer an Fristen und Vereinbarungen halten. Umso wichtiger ist es, die Immobilie genau zu prüfen. Unser PropRate Tool unterstützt Sie bei dieser Prüfung – nicht nur zur Bewertung der einzelnen Immobilie, sondern sogar beim Vergleich beliebig vieler Immobilien untereinander.

Top oder Flop? Mit PropRate die richtige Immobilie finden.

Immobilien Investments bieten, wie andere Investmentformen auch, Chancen und Risiken. Wie beim Aktienkauf auch ist es für Sie als Immobilien Investor nicht nur wichtig zu wissen, wo der Kurs oder Wert einer Investition heute steht. Erfolgreich investieren heißt immer auch, auf eine positive Wertentwicklung zu setzen. Für einen Blick in die Zukunft reicht oft ein Blick in die Vergangenheit. Wie war die Wertentwicklung der letzten Jahre? Wie haben sich die Mieten am Standort entwickelt? Zwar wird Ihnen niemand garantieren können, wie sich die Quadratmeterpreise und Mieten entwickeln; das Entwicklungspotenzial einer Immobilie lässt sich auf diese Weise aber durchaus herausfinden. Ihre Ziele sind eine solide Rendite durch die laufende Vermietung, eine geringe Leerstandsquote und schließlich ein hoher Ertrag beim späteren Wiederverkauf. Das Potenzial einer Immobilie zu erkennen hat nicht nur mit Intuition, sondern viel mehr mit guter Recherche und Vorbereitung zu tun.

Einige der wichtigsten Faktoren einer guten Anlageimmobilie:

  • Gute Lage – Mikrolage und Makrolage

  • Gute Verkehrsanbindung

  • Nahe Einkaufsmöglichkeiten

  • Hohe bauliche Qualität des Gebäudes / Alter

  • Gutes soziales Umfeld / geringe Kriminalität

  • Energieeffizienz des Gebäudes (auch Nutzung von Photovoltaik etc.)

  • Gut angelegte Grundrisse

  • Ärzte, Post, Apotheke etc. in der Nähe

Für Erst-Investoren und gewiefte Profis gleichermaßen bietet unser PropRate Immobilien-Vergleichstool unschätzbare Dienste bei der Einschätzung, ob eine Lage vielversprechend ist oder nicht. Es analysiert, basierend auf Millionen von Umfeld-Daten, die Lage von Immobilien. Dazu bewertet es zum Beispiel die Infrastruktur unter Berücksichtigung von Daten wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinischer Nahversorgung. So erkennen Sie mit wenigen Mausklicks, ob Ihr Wunschobjekt Top oder Flop ist.

  • Bulletpoint

    Lage – Entwicklungstrends voraussehen.

    Was sind die drei wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines Immobilien-Investments? Richtig: Lage, Lage, Lage. Diese alte Weisheit trifft, zumindest in Teilen, auch heute noch zu. Das muss nicht bedeuten, dass Sie gleich tief in die Tasche greifen und in eine Wohnung in der Innenstadt oder einer Nobelwohngegend investieren müssen. Denn die „Lage“ definiert sich heute anders als früher. Nicht mehr die teuerste Einkaufsstraße oder das schickste Wohnviertel stehen im Fokus schlauer Investoren, sondern trendige Wachstumslagen. Wenn Sie zum richtigen Zeitpunkt, mit dem richtigen Riecher (oder mit PropRate) in der richtigen Lage einen „guten Schuss“ machen und etwas Geduld mitbringen, werden Sie vom Aufwärtstrend der Lage profitieren. Durch Aufwertung, steigende Preise und Mieten und mehr Einnahmen.

  • Bulletpoint

    Infrastruktur checken.

    Was gibt es Schöneres als aus der Wohnung zu kommen und in wenigen Minuten zum Bäcker, zur Apotheke, zum Supermarkt oder zur nächstgelegenen U-Bahn, Straßenbahn- oder Bushaltestelle zu gelangen? Sie sehen, es ist nicht nur komfortabler, wenn die Dinge des täglichen Lebens nahe liegen, sondern auch von großem Wert. Genauso sehen das auch Mieter bei der Wohnungssuche. Wenn Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken und andere Punkte des täglichen Lebens schnell und gut erreichbar sind, wertet das eine Immobilie auf. Für eine erste Erfassung der umliegenden Infrastruktur kann schon eine anfängliche Recherche über Google Maps sehr aufschlussreich sein. Auch hier lohnt es sich etwas in die Zukunft zu blicken und zu recherchieren. Informationen über geplante Infrastrukturprojekte, wie die Verlängerung einer Straßenbahnlinie, der Bau eines Shopping-Centers oder die Einrichtung einer verkehrsberuhigten Zone sind Insider-Tipps, die den Wert einer Immobilie positiv beeinflussen.

  • Bulletpoint

    Bestehende Verträge genau prüfen.

    Wie weiter oben schon erwähnt: Kauf bricht nicht Miete. Falls Sie also nicht in eine freistehende Neubauimmobilie investieren, übernehmen Sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung alle Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter. Auch wenn Wohnraum-Mietverträge in Deutschland nach BGB-Recht abgeschlossen werden und dadurch einem klaren Regelwerk unterliegen, sollten Sie bestehende Mietverträge genau prüfen. Fragen Sie den Verkäufer, ob es Nebenabreden oder Nachträge zum Mietvertrag gibt. Lassen Sie sich im Kaufvertrag bestätigen, ob es Mietrückstände oder Streitigkeiten gibt, ebenso wie gerichtliche Auseinandersetzungen. Auch Verträge mit einer Hausverwaltung sollten einer Prüfung unterzogen werden. Seien Sie dabei sorgfältig und umsichtig im Umgang mit den Daten Dritter und beachten Sie stets den Datenschutz.

  • Bulletpoint

    Wie hoch sind meine Einnahmen?

    Ihre Rendite hängt maßgeblich von der erzielten Miete und den Fixkosten ab. Die Faustrechnung lautet: Monats-Nettokaltmiete x 12, geteilt durch Gesamtkaufpreis = Rendite. Das Ergebnis ist nicht hundertprozentig genau, weil zum einen der nicht umlegbare Anteil des Hausgeldes (oft auch Wohngeld genannt) steuerlich absetzbar ist und die Nebenkosten jährlich mit dem Mieter abgerechnet werden, wodurch Rückzahlungen oder Nachforderungen entstehen können. Aufschluss über die Kosten gibt der sogenannte Wirtschaftsplan, der von der Hausverwaltung jährlich für das Folgejahr erstellt wird. Der Wirtschaftsplan ist also eine Projektion auf das kommende Wirtschaftsjahr. Lesen Sie außerdem unbedingt die Protokolle der zurückliegenden drei Eigentümerversammlungen. Dort werden Sie erfahren, ob es Beschlüsse der Gemeinschaft für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum gibt und, wenn ja, ob diese über die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind oder über sogenannte Sonderumlagen bezahlt werden sollen. Wenn letzteres der Fall ist, wird man auch Sie als neuen Eigentümer zur Kasse bitten, was Ihre Freude an Ihrem Immobilien Investment schnell trüben kann.

    In den letzten Jahren ist der Mieterschutz in Deutschland erweitert worden. Mieterhöhungen können nicht in beliebiger Höhe ausgesprochen werden und in vielen Städten wurden Mietspiegel eingeführt. Der Mietspiegel ist eine amtliche Tabelle, aus der Sie ableiten können, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete in der Stadt, der Gemeinde und teilweise Straßen- und Hausnummern genau ist. Die meisten Mietspiegel sind online abrufbar und werden in mehrjährigem Turnus aktualisiert. Falls die laufende Miete Ihres Wunsch-Investments über dem Mietspiegel liegt, können Sie die Miete in der nächsten Zeit kaum erhöhen.

  • Bulletpoint

    Sehen ist besser als glauben – die Besichtigung.

    Was auf dem Exposé in schillernden Farben daherkommt, kann in der Realität weit weniger schön sein. Eine Besichtigung der Immobilie ist aber nicht nur aus diesem Grund ausgesprochen wichtig. Denn im Kaufvertrag für eine gebrauchte Immobilie sind umfangreiche Haftungsausschlüsse vereinbart. Insbesondere bei vermieteten Immobilien wird der Verkäufer nur selten jedes Detail kennen. Besichtigen Sie die Immobilie mit Ihrem Makler, am besten auch mit dem Verkäufer selbst. Legen Sie Ihr Augenmerk dabei besser auf zentrale Punkte, anstatt sich mit oberflächlichen Dingen aufzuhalten.

    • Werfen Sie einen Blick auf die Elektrik: Handelt es sich bei den Sicherungen um alte Schmelzsicherungen oder bereits um moderne Kippschalter? Wurde die Elektrik im Immobilienleben bereits erneuert?

    • Wie sieht das Bad aus und von wann ist es?

    • Was für Fenster sind verbaut?

    • Wie alt ist die Heizung und wurde regelmäßig gewartet?

    Kurz, achten Sie auf potenzielle Kostentreiber, und zwar nicht nur in der Wohnung, in die Sie eventuell investieren möchten, sondern auch im Gemeinschaftseigentum, also in jenen Bereichen im Gebäude, die der Gemeinschaft gehören und unterstehen. Das sind unter anderem Keller, Dach, Hauselektrik und diverse Zu- und Ableitungen, sowie Fassade und Hofbereiche. Aufschluss geben die Protokolle der Eigentümerversammlungen – hier werden Beschlüsse für geplante Arbeiten protokolliert. Ihr Makler wird Ihnen die Dokumente gerne zukommen lassen und Sie mit Rat und Tat unterstützen.

    Sollten Sie eine umfangreiche Sanierung der Wohnung bzw. des Gebäudes planen, empfiehlt sich ein Gespräch mit einem Architekten oder Ingenieur.

    Download: Checkliste für die Besichtigung

    Ausdrucken, mitnehmen, abhaken: Die wichtigsten Punkte bei Besichtigungen auf einen Blick.

4

Der Kauf Ihrer Immobilie

Bild von Tierra Mallorca

Es ist soweit – der Kauf Ihrer Immobilie.

Sie haben Dokumente gewälzt, Berechnungen angestellt, Finanzierungen verglichen, Wohnungen besichtigt und vielleicht auch den Preis ein wenig verhandelt? Dann nähern Sie sich dem „schönsten“ Teil in diesem Immobilien Investment Guide: dem Kauf Ihrer Immobilie. Vorab lässt sich sagen: Es gibt wenig Länder, in denen der Kaufvertrag für eine Immobilie so sicher ist, wie in Deutschland. Sichergestellt wird dies von Notarinnen und Notaren. Diese sind, auch wenn dies nicht sofort den Anschein hat, öffentliche Amtsträger. Sobald es an den Kauf geht, führt am Notar kein Weg vorbei. Ein guter Makler wird Ihnen einen Notar vorschlagen können. Da Sie als Käufer den größten Teil der Beurkundungskosten tragen, haben aber letztlich Sie die Notars-Wahl. Trotzdem kann es von Vorteil sein, der Empfehlung Ihres Maklers zu folgen. Denn nicht jeder Notar ist routiniert mit Wohnungskaufverträgen. Sollten Sie also auf einen eigenen Notar bestehen, erkundigen Sie sich zuvor bei ihm, ob Wohnungskaufverträge zu seinen Schwerpunkten zählen.

Der Notar wird von Ihnen oder in Ihrem Namen vom Makler mit der Erstellung eines Kaufvertrag-Entwurfes beauftragt. Achtung: Bereits hier fallen Gebühren an. Ein Notarvertrag sollte also erst dann beauftragt werden, wenn Ihre Kaufentscheidung steht. In dieser Phase ist die Unterstützung durch einen routinierten Immobilienmakler von großem Wert. Er stellt den reibungslosten Informationsfluss zwischen Ihnen, dem Verkäufer und dem Notar sicher. Notare, auch das ist wichtig, sind der Neutralität verpflichtet und dürfen weder den Verkäufer noch den Käufer rechtlich in der Kaufangelegenheit beraten. Sollten Sie eine Prüfung des Kaufvertragsentwurfes wünschen, so müssen Sie dies auf eigene Rechnung durch eine Person Ihres Vertrauens oder einen Anwalt vornehmen lassen. Die Bestandteile des Vertrages werden zwischen den Parteien verhandelt und vom Notar in den Kaufvertrag eingearbeitet.

Wenn sich alle Beteiligten auf einen Vertragsentwurf geeinigt haben, wird der Kaufvertrag vor Ort beim Notar beurkundet. Der Notar verliest den Vertrag, der anschließend von den Beteiligten und vom Notar unterzeichnet wird. Im Kaufvertrag sind auch die Zahlungsmodalitäten für die Immobilie vereinbart. Bei gebrauchten Wohnungen wird abgewartet, bis die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Frühestens dann wird üblicherweise der Kaufpreis vom Notar „fällig gestellt“ und es kann der Nutzen-/Lastenwechsel erfolgen. Mit der Vormerkung im Grundbuch wird zunächst sichergestellt, dass die Wohnung nicht noch einmal verkauft werden kann. Erst einige Zeit später kommt es dann zum abschließenden Eintrag in das Grundbuch.

Zwei Personen unterzeichnen einen Vertrag

Bild von Romain Dancre

Der richtige Mieter – drum prüfe, wer sich ewig bindet.

Die Rentabilität einer Investment-Immobilie hängt neben der erzielten Miete und den laufenden Investitionen nicht zuletzt auch von einem funktionierenden und möglichst stabilen Mietverhältnis ab. Häufige Mieterwechsel bedeuten vorübergehenden Leerstand und damit auch Zahlungsausfälle. Mieterwechsel sind meist auch mit kleineren oder größeren Reparaturen und Fresh-ups verbunden. Bei kleinen Wohnungen mit schmalen Mieten können die Kosten rasch Ihre Rendite empfindlich stören. Ein langfristiger und solider Mieter ist meist besser als eine kurzfristig angelegte Mietmaximierungs-Strategie. Nehmen Sie sich die nötige Zeit, potenzielle Mieter kennenzulernen. Wenn es Ihre Zeit ermöglicht, setzen Sie besser nicht auf Massenbesichtigungen, sondern auf individuelle Einzeltermine mit Ihren Interessenten. Immer wieder zeigt sich, dass eine Neuvermietung viel mehr Arbeit als vermutet verursacht. Dafür gibt es Makler, die ihr Handwerk verstehen und Ihnen die Last der Vorprüfung der Mieter abnehmen. Lassen Sie sich von Ihren Interessenten die grundlegenden Daten geben, ohne den Datenschutz zu verletzen. Üblich ist eine Selbstauskunft, Lohnbescheinigungen (Kopien) des oder der Arbeitgeber, eine Mitschuldenfreiheitsbescheinigung und die genaue Information, wer zum Haushalt gehören soll. Ihr Mietkandidat muss solche Fragen wahrheitsgemäß beantworten. Am Ende entscheiden Sie wahrscheinlich nach Aktenlage und nach Sympathie. Schließlich sind wir alle Menschen…

Selbst verwalten oder verwalten lassen?

Eine gut ausgesuchte Anlagewohnung ist sicher eine gute Investition, kann aber auch viel Arbeit mit sich bringen. Die Mietersuche, das Mietermanagement, Kautionszahlungen, Mietanpassungen, Indexerhöhungen, Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen sind nur einige Faktoren. Insbesondere Erst-Investoren geraten dabei schnell aus dem Konzept. Und wenn es hakt, ist eine schnelle Hilfe durch Experten meist nicht gegeben. Klar ist der Aufwand mit etwas Erfahrung bei einer Immobilie oft noch zu bewältigen – sobald Sie aber ein kleineres oder größeres Portfolio besitzen, stoßen Sie an Ihre Grenzen, wenn Sie kein professioneller Investor sind. Was liegt also näher, als die Verwaltung in professionelle Hände zu geben. Die sogenannte SEV, Sondereigentumsverwaltung, umfasst den Kontakt zu Ihren Mietern, die Abrechnung, die Lösung von kleinen oder auch größeren Problemen und vieles mehr. Der kleine Nachteil: Die Kosten für die Verwaltung sind von Ihnen zu tragen, nicht vom Mieter. Wer schon einmal Immobilien selbst verwaltet hat, wird verstehen, warum sich diese Ausgabe trotzdem „rentieren“. In gewonnener Zeit, einer professionellen Verwaltung und besserem Schlaf.

5

Fazit

Bild von Kelly Sikkema

Fazit: Doppelt hält besser.

Wir hoffen, dieses kleine Einmaleins der Immobilien Investment Grundlagen hat Ihnen Ihre dringendsten Fragen beantwortet. Immobilien entfalten Ihr Potenzial nicht nur durch Zahlen, sondern durch eine Kombination aus Strategie, Risikobereitschaft, Lage-Know-how, Wirtschaftlichkeit, einer funktionierenden Gemeinschaft, zuverlässigen Mietern und vielem anderen mehr. Nicht jede Eventualität lässt sich im Vorfeld einer Immobilien-Investition planen. Aber mit Hilfe unseres Immobilien-Tools PropRate können Sie die Gewissheit haben, die wesentlichen Merkmale eines guten Immobilien-Investments nach modernsten Methoden und auf Grundlage Millionen von Daten geprüft und verglichen zu haben.

Wir wünschen viel Erfolg!

Das könnte Sie auch interessieren

Immobilien-Investment
Einstiegsbild des Artikels

Eine Beispiel-Rechnung: Das erste Immobilien-Investment

Wo investiert wird, wird auch gerechnet. Aber was sind eigentlich die Formeln for Rendite & Co?

Weiterlesen
Immobilien-Investment
Einstiegsbild des Artikels

Immobilieninvestments: Wo soll ich anfangen?

Aller Anfang ist schwer: Wo beginnt man eigentlich, wenn man Immobilien Investor werden will?

Weiterlesen
Tipps und Tricks
Einstiegsbild des Artikels

Welche Mieter-Zielgruppe passt zu mir?

Stellen Sie sich beim Immobilienkauf diese Frage : ist das Objekt attraktiv für spätere Mieter?

Weiterlesen
Screenshot vom PropRate Tool

Unkompliziert bewerten, einfach entscheiden: Das PropRate Rating.

Mit Hilfe künstlicher Intelligenz analysiert PropRate Lagedaten, Renditen und Marktpreise – und zeigt in einem übersichtlichen Rating, wie sehr sich eine Investition lohnt. So wird eine Entscheidung ganz einfach.

Jetzt Beta-Version testenJetzt Beta-Version testen