Zurück zur vorherigen Seite Button
Immobilien-Investment

Trendthema Immobilienverrentung: Neuer Blick aufs Betongold

Trendthema Immobilienverrentung: Neuer Blick aufs Betongold


Für viele Deutsche ist es das Investment ihres Lebens. Die eigene Immobilie macht einen Großteil des Vermögens aus. Aus ihr lässt sich deshalb auch eine Geldquelle im Alter machen, eine Art Immobilienrente.

Während die Verrentung in vielen anderen Ländern weltweit längst gelebte Praxis ist, entdecken nun auch immer mehr Deutsche das Konzept für sich. Experten gehen davon aus, dass die Nachfrage in 2021 und den nächsten Jahren deutlich zunehmen wird – und damit auch die Sicht auf den Lebenszyklus von Immobilien neu definiert wird.

Wie eine Erhebung des Panel-Anbieters Consumerfieldwork unter 1067 Mietern sowie Immobilieneigentümern im Rentneralter zeigt, weiß aktuell aber nur rund jeder zweite Rentner, dass es so etwas überhaupt gibt. Davon wiederum weiß laut Umfrage nur jeder Vierte (25 Prozent) wie das Konzept der Immobilienverrentung funktioniert. Im besten Falle profitieren Verkäufer und Käufer/Anleger.


Motivation für Verkäufer: Sorglos in die Zukunft

Die Wohneigentumsquote in Deutschland beträgt, etwa 42 Prozent.  Laut einer aktuellen Umfrage zur Wohnsituation von Senioren ab 70 Jahren, wohnen rund 60 Prozent ihrer Altersklasse in einem Eigenheim oder in einer Eigentumswohnung. Trotz Immobilienbesitz haben viele Senioren im Ruhestand aber zu wenig Geld zum Leben. Deshalb stehen oft gerade ältere Menschen vor der Frage, wie sie ihre Rente aufbessern können, ohne aus den eigenen vier Wänden ausziehen zu müssen. Durch eine sogenannte Immobilienverrentung ist es möglich, im Eigenheim wohnen zu bleiben und gleichzeitig eine Zusatzrente zu beziehen, die frei genutzt werden kann.



3+1 Modelle der Rente aus Beton

Drei gängige Varianten lassen sich hierzulande realisieren: Die „umgekehrte Hypothek", lebenslang oder zeitlich befristet, das Leibrentenmodell und die Immobilienverrentung. Im ersten Fall wird das Haus beliehen, Zins- und Tilgungsleistungen werden aber erst bei Auszug des Eigentümers oder dessen Todesfall fällig.

Im zweiten Fall besteht Wohnrecht bis zum Lebensende plus Rente, die Verkäufer bleiben aber nicht Eigentümer und der neue Eigentümer zahlt nicht wie üblich dafür den Kaufpreis, stattdessen erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rente vom Käufer. Der Käufer macht quasi eine „Wette auf den Tod". Wetteifern die heutigen Besitzer mit  Johannes Heesters (der 108 wurde), zahlt der zukünftige Besitzer drauf - umgekehrt kann er profitieren bei schnellem Ableben.

Bei der Immobilienverrentung schließlich gibt es das Modell, dass der Rentner den kompletten Verkaufspreis (oder +1, also Teilauszahlung) abzüglich der Minderung durch die Weiternutzung erhält. „Das Konstrukt wird häufig priorisiert und eignet sich vor allem für Rentner, die über eine schuldenfreie werthaltige Immobilie verfügen, jedoch nicht genügend Liquidität haben, beispielsweise für Reisen", ist eine gängige Einschätzung von Finanzierungsexperten.



Sonderform Teilverkauf


Das Konzept der Immobilienverrentung, oder auch „eat your brick“ (iss deine Ziegel) muss punktgenau zu den Vorstellungen des Verkäufers passen – ob Vollverkauf oder auch nur der anteilige Verkauf seiner Immobilie.

Inzwischen bieten mehrere Unternehmen wie auch Engel & Völkers LiquidHome den Teilverkauf als Lösung an. Damit erreichen Immobilieneigentümer, die kein klassisches Hypothekendarlehen nutzen wollen oder können, eine neue finanzielle Freiheit und behalten Ihr Leben in den eigenen vier Wänden. Der Verkäufer oder eventuelle Erben könnten den veräußerten Anteil außerdem jederzeit zum erneut unabhängig ermittelten Marktwert zurückkaufen.

Beim Verkauf plus Nießbrauch trennt sich der Verkäufer vom Eigentum, hat aber lebenslanges Wohnrecht. Zieht der Bewohner etwa ins Pflegeheim, kann er bei der Immobilienverrentung als Nießbrauchberechtigter sein Zuhause vermieten und die Einnahmen behalten – das dürfen Bewohner bei der Variante Leibrente mit Wohnrecht nicht.

Erst im Todesfall ist die Immobilie dann vollständiges Eigentum des Anlegers. Verkäufer und Anleger profitieren beide vom Wertzuwachs, erster bis zum Verkaufsdatum, letzterer mit der Option auf steigende Preise ab Kaufdatum.



WIN-WIN für Verkäufer und Anleger


Özgün Imren, Gründer und Geschäftsführer der bundesweit tätigen Gesellschaft für Immobilienverrentung DEGIV, spricht von einer Win-Win-Situation.  Ältere Menschen können ihre Einkommenssituation beziehungsweise ihre Rente verbessern – etwa für Pflege oder einen höheren Lebensstandard. Jungen Menschen erlaubt die Verrentung den preisgünstigeren Einstieg ins Wohneigentum“, so Imren.

Wer beim Konstrukt der Immobilienverrentung später noch etwas an seine Nachkommen vererben möchte, sucht sich als Teilverkäufer quasi einen „stillen Teilhaber“ als Käufer, erklärt Imren das Prinzip. Seine Modellrechnung zum Teilverkauf: „Bei einem Objektwert von 1 Mio. Euro und einem 30%igen anteiligen Verkauf erhält der Verkäufer 300.000 Euro. Für das vom Käufer erhaltene Geld falle eine Nutzungsgebühr von 3 bis 4 Prozent an.“

Hört sich an, wie an der Börse? Na ja, ist es auch ein wenig. Schließlich setzen die Teilkäufer auf die Wertsteigerung. Und die entwickelt sich insbesondere in gefragten Lagen weiterhin positiv: Wird das Objekt eines Tages veräußert, wird der erzielte Verkaufspreis entsprechend der Quote der eingebrachten Summe zwischen den Teilbesitzern aufgeteilt.


Fazit:
Win-Win heißt für den Käufer nicht allein ein deutlich niedrigerer Kaufpreis (und damit günstiger Nebenkosten) einer verrenteten Immobilie – unter dem üblichen Verkehrswert. Der Preisvorteil ergibt sich aus der Tatsache, dass das Investment zunächst nicht selbst nutzbar ist, er spiegelt quasi den Wert des Wohnrechts wider.

Weitere mittel- bis langfristige Vorteile für private Anleger:

  • Schon in jungen Jahren ist der Kauf von „bezahlbarem Immobilieneigentum“ möglich, getreu dem Motto „Heute sichern, morgen im Rahmen der eigenen Altersvorsorge nutzen.“
  • Die Niedrigzinsphase und fehlende Anlagealternativen machen Immobilien weiter hoch attraktiv. Die Immobilien-Verrentung bietet eine reizvolle zusätzliche Kapitalanlageform.
  • Der Blick auf die Demografiezahlen (umgedrehte Pyramide) in Deutschland verdeutlicht, dass der Bedarf an Immobilienverrentung wächst.
  • Die laufenden Unterhaltskosten (Versicherungen, kommunale Gebühren, Schönheitsreparaturen etc.) trägt weiterhin der Verkäufer (Instandhaltungskosten können individuell vertraglich geregelt werden).
  • Vom bisherigen Wertzuwachs profitiert zwar der Verkäufer (trotz Abschlag durch die Verrentungsvariante kann er mit Gewinn verkaufen). Vom künftigen Wertzuwachs profitiert dann der Anleger – trotz Corona kennt die Preiskurve bei Betongold nur einen Weg, nämlich nach oben.





Das könnte Sie auch interessieren

Immobilien-Investment

Kaufpreise weiter in Rekordhöhe

Auch in der Pandemie-Zeit steigt die Nachfrage nach (Wohn)-Immobilien – Von Krise keine Spur.

Weiterlesen
Immobilien-Investment

Wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf sinnvoll ist

Wie viel Eigenkapital muss man denn nun mitbringen? 20%? 30%? Noch mehr? Und geht's auch ganz ohne?

Weiterlesen
Immobilien-Investment

Was sich durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes geändert hat

Was bedeuten die Anpassungen des neuen WEG-Gesetzes für Sie?

Weiterlesen

Unkompliziert bewerten, einfach entscheiden: Das PropRate Rating.

Mit Hilfe künstlicher Intelligenz analysiert PropRate Lagedaten, Renditen und Marktpreise – und zeigt in einem übersichtlichen Rating, wie sehr sich eine Investition lohnt. So wird eine Entscheidung ganz einfach.

Jetzt kostenlos anmelden