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Immobilien-Investment

Kaufpreise weiter in Rekordhöhe

Kaufpreise weiter in Rekordhöhe


Auch in der Pandemie-Zeit steigt die Nachfrage nach (Wohn)-Immobilien – Von Krise keine Spur

Seit weit mehr als zehn Jahren, nach Ende der Finanzkrise 2008, setzt sich die Aufwärtsspirale bei den Kaufpreisen von Immobilien fort. Auch wenn einzelne Mikromärkte zwischenzeitlich „leicht überhitzen“, scheint diese Preisrallye entgegen mancher Prognosen kein Ende zu finden. Die Vorzeichen aus Nachfrage und verknapptem Angebot stehen weiter auf Plus. Abgesehen von Einzelhandelsimmobilien, die schon vor Corona preislich unter Druck standen, bleibt das Betongold weiter hoch attraktiv für Anleger.


Die Nachfrage nach Wohnbeständen im besonders attraktiven Umland von Metropolen nimmt weiter zu, damit steigen einhergehend mit wenig Neubauvolumen auch die Kaufpreise.

Führende Immobilienportale gehen in den 14 größten deutschen Städten von weiter ansteigenden Preisen aus bis 2030 aus. Demnach dürften Käufer in Berlin und in München dann 60 Prozent mehr zahlen. Spitzenreiter ist Hannover mit einem Plus von dann geschätzten 62 Prozent.


Zu wenig Neubau lässt die Preise steigen


Die Mitglieder des Bundesfachreferats (BFA) Sachverständige im IVD (Immobilienverband Deutschland) sprechen von erstaunlicher Resilienz der Wohnimmobilienmärkte und einem der möglichen „Gewinner“ der Corona-Krise. Noch dazu sind langfristig weiter attraktiv niedrige Zinskonditionen ein realistisches Szenario.

Lediglich Einzelstandorte in besonders angesagten Städten wie Hamburg, München und Frankfurt zeigen zum jetzigen Zeitpunkt vereinzelt Überhitzungstendenzen.

Ein Tipp aus Käufersicht:  Neben der Einstufung ganzer Städte – also der Makro-Lage – sollte auch die Mikrolage genau beachtet werden. Denn natürlich gibt es in jeder Stadt Stadtteile oder auch nur einzelne Straßenzüge, die weniger oder mehr begehrt sind. So ist ein Stadtteil mit vielen Plattenbauten meist weniger attraktiv als zentrale Altstadtlagen.


Nord-Süd-Gefälle mit Ausnahmen


Metropolstädte wie München und Stuttgart sind mit rasanten Preisanstiegen seit langem Vorreiter. Die Elbmetropole Hamburg ist hier mit vergleichsweise moderater wenn auch stetig steigender Preisentwicklung zu nennen. Hieraus lässt sich ein Nord-Süd-Gefälle ableiten: Im teuren Süden dürften Mieten und Preise auch zukünftig schneller steigen als im günstigeren Norden.

Aktuelles Preisbeispiel: Auf Platz zwei der teuersten Großstädte liegt gleich nach München (mit rd. 8000 Euro je m² im Bestand) Frankfurt am Main. Hier stiegen die Preise zurzeit am stärksten (Stand 12/20). Mit knapp 5.700 Euro kostet der Quadratmeter hier elf Prozent mehr als im Vorjahr. In Hamburg muss ein Käufer im Schnitt 5.054 Euro auf den Tisch legen, hat das Maklerunternehmen RE/Max ermittelt. Die Bundeshauptstadt Berlin überholt demnach mit 4.640 Euro pro Quadratmeter – und knapp zehn Prozent mehr als im Vorjahr – die Schwabenmetropole Stuttgart (4.590 Euro) und liegt im bundesweiten Ranking auf Platz vier.


Auch B- und C-Städte gefragt


Die Preise der größten Top 14 Standorte Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart sind ebenfalls ansteigend.

Ein Blick übern Tellerrand ins benachbarte europäische Ausland mit Top-Städten wie London oder Stockholm relativiert indes die Preissituation, denn dort wird ein Vielfaches mehr an Quadratmeterpreisen aufgerufen. Deutschland ist und bleibt für Investoren preislich also weiterhin hochattraktiv und gilt noch dazu als stabiler und sicherer Anlagestandort.  

Stimmt die Infrastruktur wie ein schnelles Glasfasernetz, ist darüber hinaus der ländliche Raum zunehmend gefragt – mit ansteigenden aber noch moderateren Preisen als in der City. Somit werden Klein- und Mittelstädte mit interessanten Renditen spannender – allerdings mit dem Risiko der eingeschränkten Anlagephantasie aufgrund kleinerer Märkte.


Prognosetools sichern Kaufvorstellung ab


Für die Prognose der kommenden Kaufpreis- und Bevölkerungsentwicklungen sind viele Faktoren wichtig: Als wesentlich gelten u.a. der Verbraucherpreisindex, Baupreisindex sowie der durchschnittlicher Zinssatz pro Quartal.

Die Daten aus der Vergangenheit zeigen dabei ebenso, dass der Preisanstieg nicht mehr ganz so stark wie in den letzten gut zehn Jahren ist. Im Zeitraum zwischen 2008 und 2018 hatten sich die Immobilienpreise in einigen Großstädten teils mehr als verdoppelt. So lag das Plus in diesem Zeitraum in München bei 141 Prozent, in Berlin bei 140 Prozent.

Nach der Analyse von führenden Immobilienportalen zufolge steigen die Preise aber weiter, wenn auch mit geringerem Tempo. Als langfristige Anlage bleibt die Immobilie unschlagbar und ein wesentlicher Baustein im Gesamtportfolio.


Keine Preisblase in Sicht


Alle Befürchtungen, dass eine vermeintliche Preisblase durch die Corona-Pandemie und ihre Folgen nun endgültig

platzen könnte, haben sich bis dato indes nicht bewahrheitet. Es gab lediglich an der einen oder anderen Stelle Korrekturen und eine - durch Corona ausgelöst - schwer betroffene Assetklasse Hotel. Auch die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien und Einkaufszentren bedarf einer teilweisen Neuorientierung und -ausrichtung.


Fazit:  In bevorzugten Lagen sind Anlageimmobilien eine sichere Bank. Doch Immobilien in solchen Lagen sind teuer geworden, und das wirkt sich auf die Renditen aus. Manche Immobilieninvestoren suchen ihr Glück deshalb immer häufiger in B- und C-Lagen. Dort sind die Renditen bisweilen signifikant höher – allerdings auch die Risiken. Der Grund: Potenzielle Käufer halten sich hier mehr zurück, es fehlt die Anlagephantasie für größeres Wachstum, womit Immobilienmärkte in kleineren Städten weniger liquide als in größeren sind.




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