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Immobilien-Investment

Wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf sinnvoll ist

Wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf sinnvoll ist


Wer eine Immobilie kaufen will, nimmt einen Kredit auf. Aber welche Rolle spielt dabei das Eigenkapital? Und wie viel sollte man angespart haben?


Egal, ob Sie sich für ein Haus oder eine Wohnung interessieren: In vielen Regionen in Deutschland sind die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Das Geld für eine Immobilie haben jedoch nur wenige Menschen angespart. Darum nehmen Immobilienkäufer üblicherweise einen Kredit bei der Bank auf. Doch je höher er ist, desto höher ist in der Regel auch der Preis, der für das Leihen des Geldes in Form von Zinsen bezahlt werden muss. Darum sollte man vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses schon etwas Geld zurückgelegt haben. Das nennt man dann Eigenkapital.

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen wollen, wird der Bankmitarbeiter Ihnen viele Fragen stellen. Dabei geht es erstens um das Objekt: Was kostet die Immobilie? In welchem Zustand ist sie? Wie wird sich ihr Wert entwickeln? Zweitens geht es natürlich um Ihre finanzielle Situation: Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen? Wie viel geben Sie regelmäßig aus? Und wie viel bleibt am Ende übrig, um einen Kredit abbezahlen zu können?

Mit anderen Worten: Es geht um die Frage, ob Sie sich die Immobilie, die Sie sich ausgesucht haben, auch leisten können. Die Bank leiht Ihnen zwar gerne Geld – weil sie daran durch die Zinsen verdient. Aber eben nicht um jeden Preis. Sollten Sie Ihre Raten irgendwann nicht mehr bezahlen können, bekommt die Bank zwar im Gegenzug Ihre Wohnung oder Ihr Haus. Lieber ist es aber auch ihr, wenn Sie Ihren Kredit abbezahlen können. Darum möchte die Bank – auch in Ihrem Sinn – das Risiko bei der Kreditvergabe möglichst gering halten. Und je niedriger die Summe ist, die sie Ihnen leiht, desto höher ist die Chance, dass Sie sie zurückzahlen können. Banken wünschen sich darum häufig, dass Immobilienkäufer 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital einbringen können.

Die Höhe der Zinsen hängt von einigen Faktoren ab. Neben Ihrem Einkommen und dem Wert der Immobilie, wird die Bank auch eine Bewertung des Ausfallsrisikos vornehmen. Die Parameter dafür werden von den Kreditinstituten nicht offengelegt. Aber als Beamter mittleren Alters mit solidem Einkommen können Sie sicher sein, bessere Konditionen angeboten zu bekommen, als ein selbständiger Unternehmer. Auch wenn der Unternehmer möglicherweise ein höheres Einkommen vorweisen kann als der Beamte, ist das Ausfallsrisiko ungleich höher und damit auch die Zinsen. Auch die Kreditlaufzeit wirkt sich auf die Zinshöhe aus. Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Zinsen, denn schließlich will die Bank etwas verdienen, wenn Sie Ihnen Geld leiht. Üblich sind Laufzeiten von 10 Jahren. Das liegt daran, dass der Gesetzgeber festgelegt hat, dass nach 10 Jahren Laufzeit jeder Verbraucherkredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt, also beendet werden kann. Da sich die Zinsen in 10 Jahren erheblich verändern können, also auch steigen können, bedeutet eine Kreditlaufzeit über den 10-Jahreszeitraum hinaus nicht, dass die Konditionen besser werden. Denn die Bank spekuliert darauf, dass sie Ihnen nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung zu für - die Bank - besseren Konditionen anbieten kann.



Exkurs: 20 Prozent? Das sind ...

Kostet eine Wohnung in München im Glockenbachviertel 650.000 Euro sind 20 Prozent also 130.000 Euro. Wer sich für die Wohnung in der Andreasvorstadt in Erfurt für 70.000 Euro entscheidet, benötigt nur 14.000 Euro Eigenkapital.



Logisch: Ist der Kredit niedriger, ist er zwar umso schneller abbezahlt, im Verhältnis aber nicht unbedingt günstiger.

Angenommen, Sie entscheiden sich für die Wohnung in München. Dann bezahlen Sie bei einem Tilgungssatz von vier Prozent, einem effektiven Jahreszins von 0,74 Prozent und einer Zinsbindungszeit von 15 Jahren 38.872 Euro an Zinsen. Diese Summe fällt also zusätzlich zu Ihren Kreditrückzahlungen in dieser Zeit, der Tilgung, an. Ihre monatliche Rate besteht dementsprechend aus einem Teil Tilgung und einem Teil Zinsen. Die monatliche Rate aus Zinsen und Tilgung wird übrigens Annuität genannt. Nach diesen 15 Jahren haben Sie noch eine Restschuld von über 194.000 Euro. Diesen Betrag können Sie entweder ablösen oder durch eine Anschlussfinanzierung weiterführen.


Angenommen, Sie hätten statt 130.000 Euro Eigenkapital 200.000 Euro, so würden Sie bei den gleichen Konditionen nur 31.337 Euro Zinsen in den ersten 15 Jahren bezahlen. Ihre Restschuld läge dann nur noch bei rund 169.000 Euro. Sie sparen also durch mehr Eigenkapital Zinsen – und zahlen die Wohnung oder das Haus schneller ab.

Die Kaufnebenkosten nicht vergessen!

Mit dem Eigenkapital sollten Sie außerdem die Nebenkosten bezahlen können, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses anfallen. Dazu gehören

  • die Kosten für den Makler
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für den Eintrag ins Grundbuch
  • Kosten für den Notar

Unterschätzen Sie die Nebenkosten nicht. Sie richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Je teurer eine Wohnung oder ein Haus also ist, desto höher sind die Nebenkosten des Kaufs. Bei einem Kaufpreis von 650.000 Euro werden sie leicht im mittleren fünfstelligen Bereich liegen. In unserem PropRate Tool  können Sie die Nebenkosten bequem berechnen und in Ihre Gesamtkalkulation einfließen lassen.

Es gibt zwar Banken, die auch die Nebenkosten finanzieren. Allerdings macht das keine gern. Denn den Nebenkosten steht im Gegensatz zur Immobilie kein Wert gegenüber, der in den Besitz der Bank übergehen könnte, falls Sie Ihre Raten nicht mehr abbezahlen können. Sind die Rechnungen vom Notar und Makler beglichen, ist das Geld weg.


Was genau kommt als Eigenkapital in Frage?

Zum Eigenkapital zählt alles, was Sie an Eigenmitteln in den Immobilienkauf hineingeben können. Also Rücklagen auf dem Tagesgeldkonto, Wertpapiere oder auch ein Bausparvertrag. Falls Sie nicht ausreichend Geld angespart haben, könnten Sie

  • mit Ihren Eltern über ein vorgezogenes Erbe in Form einer Schenkung sprechen oder
  • die Eltern, Großeltern, Geschwister oder Tante und Onkel um einen Verwandtenkredit bitten.

Durch Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt, können Sie zwar Geld sparen, aber nicht zwangsläufig den Eigenkapitalanteil senken. Sie sollten sich dabei nicht überschätzen. Denn Sie benötigen nicht nur die nötigen Fähigkeiten, sondern auch viel Zeit. Im Zweifel werden Sie jeden Abend und jedes Wochenende auf der Baustelle verbringen.


Wann es auch ohne Eigenkapital geht.

Je nachdem, wie viel Sie verdienen und wie hoch der Preis  der Immobilie ist, die Sie kaufen wollen, spielt Eigenkapital eine geringere Rolle. Angenommen, Sie verdienen sehr gut und arbeiten in einer gefragten Branche – dann wird die Bank weniger Wert auf Eigenkapital legen. Zumindest dann, wenn der Preis für die Wohnung oder das Haus angemessen oder sogar niedrig ist. Die Nebenkosten des Immobilienkaufs sollten Sie aber trotzdem möglichst selbst stemmen können.


Wenn die Laufzeit vorüber ist…

Die Zeit vergeht im Flug. Ob 5, 10 oder 15 Jahre: Irgendwann ist die Kreditlaufzeit abgelaufen, aber Sie stehen vielleicht noch immer mit einem Restbetrag bei Ihrer Bank in der Kreide. Deswegen macht es sich bezahlt, diesen Tag schon früh zu planen. Werden Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen oder sind Sie in der Lage die Restschuld aus eigener Kraft in einem Stück abzulösen? Wenn Sie über die Kreditlaufzeit gut gewirtschaftet und Vermögen angespart haben, können Sie den Restbetrag vielleicht teilweise oder sogar komplett tilgen. Wenn nicht, bleibt entweder der gewinnbringende Verkauf oder ein neuer Kredit. Womit wir wieder oben angelangt wären.


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