Zurück zur vorherigen Seite Button
Immobilien-Investment

Eine Beispiel-Rechnung: Das erste Immobilien-Investment

Sie haben sich für den Kauf einer Immobilie als Geldanlage entschieden? Dann stehen jetzt die Zahlen ganz oben auf der Investoren-Checkliste. Denn nur wenn Sie die Rendite und den Cashflow korrekt ausrechnen, können Sie einschätzen, ob sich Ihr Investment wirklich lohnt.  Zum Cashflow zählen übrigens neben den laufenden Einnahmen und Ausgaben auch alle anfallenden Steuern sowie Darlehenstilgungen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie ganz einfach selbst ausrechnen können, ob sich Ihr Vorhaben im wahrsten Sinne des Wortes auszahlt.

Pro-Tipp: Das Immobilien-Bewertungstool PropRate rechnet für Sie. Wenn Sie hier Ihre Wunschimmobilie anlegen und Ihre Finanzierung sowie die Miete angeben, erhalten Sie einen guten Überblick über Cashflow und Rendite.

Mit was müssen Sie grundsätzlich rechnen?

Wichtig sind natürlich der Kaufpreis oder die Herstellungskosten für einen Neubau sowie Erwerbsnebenkosten, in einer Höhe von mindestens 10 %. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer, Makler-, Notar- und Grundbucheintragungsgebühren – auch bekannt als Kaufnebenkosten. Hinzu kommen die jährlichen Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten und weitere Rücklagen für den Ernstfall.

Das 1 x 1 im Immobilien Investment.

Miete.

Bei der Vermietung von Wohnimmobilien ist die exakte Berechnung der Wirtschaftlichkeit wichtig. Haben Sie ein geeignetes Objekt in begehrter Wohnlage gefunden, sind Sie schon mal einen guten Schritt voraus. Denn nichts ist unglücklicher als ein Leerstand: Keine Miete, kein Einkommen. Doch bei guter Objektwahl können Sie im Laufe der Zeit durch den Immobilien-Wert und die kontinuierlichen Mietzahlungen eine beachtliche Rendite erzielen. Vorausgesetzt, die Mieteinnahmen übersteigen die laufenden Unterhaltskosten (die Sie wiederum teilweise auf die Mieter umlegen können). Wichtig: Haben Sie immer die Instandhaltung auf dem Schirm. Ob Sanierung- oder Modernisierungsmaßnahmen  - das Geld dafür sollten Sie für alle Fälle auf der Bank haben.

Eigenkapitalrendite.

Ihre Eigenkapitalrente sagt aus, wie gut Ihr Geld für Sie arbeitet. Sie stellt Ihr eingesetztes Kapital in den Vergleich zum erwirtschafteten Gewinn.

Veräußerungsgewinn.

Auch über den Verkaufspreis lässt sich eine attraktive Gewinnsumme erzielen, hier spricht man vom Überschuss. Dieser ist im Verhältnis zur Dauer des Besitzes und natürlich dem Anschaffungspreis zu setzen. Und noch ein Vorteil: Haben Sie die Immobilie zum Beispiel selbst bewohnt oder besitzen Sie schon beispielsweise 15 Jahre, bleibt der Verkauf steuerfrei. Diese Form lohnt sich natürlich nicht unbedingt für Investoren, die ein Objekt erst seit 5 Jahren besitzen. Dennoch ist sie eine attraktive Option für die Zukunft von Investoren, auch im Hinblick auf die eigene Altersvorsorge.

Doch nun zur Praxis mit der Beispiel-Rechnung.

Step 1 ist die Formel für den Cashflow:

Warmmiete - Bewirtschaftungskosten - Zinsen - Tilgung – Steuern

Im Grunde ist der Cashflow nichts anderes, als Ihre Mieteinnahmen gegen alls Ausgaben zu rechnen, die monatlich für Sie anfallen. So sehen Sie ganz einfach, ob am Ende etwas für Sie übrig bleibt, ob Sie nur Ihren Kredit tilgen oder diese Immobilie ein Verlustgeschäft für Sie ist.

Step 2 für die Eigenkapitalrente:

{(Nettokaltmiete pro Jahr - Kapitaldienst p.M. * 12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten Summe)} x 100

Die Eigenkapitalrendite setzt die Mieteinnahmen in ein Verhältnis mit den Gesamtkosten, die Sie für eine Immobilie zu tragen haben.

Übrigens: Hier sei Ihnen noch einmal das kostenlose Tool PropRate ans Herz gelegt. Es rechnet ganz automatisch für Sie, damit Sie direkt einen Überblick haben, ob sich eine Immobilie für Sie lohnen könnte.

Anders sieht es natürlich aus, wenn Sie die Immobilie ganz klassisch als Eigenheim nutzen wollen. Dann ist der Gewinn für Sie persönlich in psychologischer Form. Sie investieren in Ihre Eigenständigkeit und das gute Gefühl, Ihre ganz eigenen vier Wände zu besitzen und niemanden Miete überweisen zu müssen.

Foto von Karolina Grabowska




Das könnte Sie auch interessieren

Immobilien-Investment

Trendthema Immobilienverrentung: Neuer Blick aufs Betongold

Was ist Immobilienverrentung eigentlich genau – und wer kann davon profitieren?

Weiterlesen
Immobilien-Investment

Kaufpreise weiter in Rekordhöhe

Auch in der Pandemie-Zeit steigt die Nachfrage nach (Wohn)-Immobilien – Von Krise keine Spur.

Weiterlesen
Immobilien-Investment

Wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf sinnvoll ist

Wie viel Eigenkapital muss man denn nun mitbringen? 20%? 30%? Noch mehr? Und geht's auch ganz ohne?

Weiterlesen

Unkompliziert bewerten, einfach entscheiden: Das PropRate Rating.

Mit Hilfe künstlicher Intelligenz analysiert PropRate Lagedaten, Renditen und Marktpreise – und zeigt in einem übersichtlichen Rating, wie sehr sich eine Investition lohnt. So wird eine Entscheidung ganz einfach.

Jetzt kostenlos anmelden